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BVI MagazinAusgabe 01 - 2020 12. JahrgangDie Zeitschrift des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V.SchwerpunktthemaENERGETISCHESANIERUNG IMGEBÄUDEBESTANDDie Rolle von VerwalternPolitik & AktuellesBERLINERMIETENDECKELBVI unterstützt Frontgegen die Linken-PläneWEG– & MietrechtEINSICHT IN DIEVERWALTUNGSUNTERLAGENGrenzen der EigentümerrechteManagement & FührungABSCHALTENLERNENZehn Tipps, wie Sie nach derArbeit den Kopf freibekommenSo viel mehr Wert.www.bvi-magazin.de

ign, DesnoitltungKreaschanegnzeiund Ay.comgencatpedDAS NEUEBVI-MAGAZINIHRE VERBANDSZEITSCHRIFTInteressiert an einer Anzeigenschaltung?Für weitere Informationen melden Sie sich bei:[email protected]

EDITORIAL3Die Stärke liegt inder GemeinschaftAlte und neue Herausforderungenfür das angebrochene JahrLiebe BVI-Mitglieder,wir hoffen, Sie sind gesund und munter ins neue Jahr gestartet! Eine gute Grundlagenausdauer nämlich werden Siegenauso wie wir brauchen angesichts der Herausforderungen, die in den kommenden Monaten auf uns warten. DieWEG-Reform befindet sich nach wie vor auf der Zielgeraden – wir hoffen sehr, dass dieses Finale bis zumJahresende erreicht ist. Wie so oft im politischen Prozesshaben sich die Verhandlungen hingezogen, aber das bisherErreichte stimmt uns doch optimistisch.Mehr Nachbesserungsbedarf sehen wir derweil bei einemder BVI mehrere Stipendien ausloben – wir informierenGroßereignis, das seine Schatten vorauswirft: Der ZensusSie rechtzeitig. Motivieren Sie Ihre Mitarbeiter zu einersteht zwar erst 2021 an, beschäftigt ImmobilienverwalterBewerbung, schaffen Sie Ihnen Freiräume für Aus- undaber schon jetzt intensiv. Das entsprechende Gesetz, jüngstWeiterbildungen! Nur wer sich weiterentwickelt, wirdauf den Weg gebracht, lässt einen Graubereich der Zustän-langfristig zufrieden sein und sich seinem Unternehmendigkeiten zurück. Wir pochen weiter auf Klarstellungen undverbunden fühlen.haben zugleich Handlungsempfehlungen für Sie vorbereitet,falls der Fall der Fälle eintritt. So stellen wir sicher, dass derIn diesem Sinne freuen wir uns auf ein erneut konstruktivesBVI und seine Mitglieder mit einer gemeinsamen und starkenund kollegiales Miteinander,Stimme sprechen.IhrAuf Dauer wird diese Stimme nur kräftig bleiben können,wenn wir den Nachwuchs für uns begeistern können.Verwalter erleben in ihrer Berufspraxis bereits heute dieAuswirkungen des Fachkräftebedarfs. Daraus darf keinMangel werden! Der BVI verstärkt daher seine Initiativen imBereich Ausbildung und Studium. So verdichten wir unsereVeranstaltungsreihe Ausbildungplus und wir fördern besonders den Masterstudiengang BWL mit einem Schwerpunkt auf immobilienwirtschaftlichen Themen. Dazu wirdThomas MeierPräsident des BVI Bundesfachverbands der Immobilienverwalter e.V.

INHALT4Inhalt6 - 7 SCHWERPUNKTTHEMA18 - 31 WEG- & MIETRECHTEnergetische Sanierung imGebäudebestandEinsicht in die VerwaltungsunterlagenDie Rolle von VerwalternRA Alexander C. Blankenstein.Grenzen der EigentümerrechteBVI e.V.Der Härteeinwand des Mieters10 - 17 POLITIK & AKTUELLESBei Mieterhöhung nach einer ModernisierungKarsten SchöneckKolumne des VorstandsDie Verkehrssicherungspflichtdes VerwaltersPlatzreife für WohnungseigentümerAG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19Martin MetzgerDr. Olaf RieckeBerliner MietendeckelBVI unterstützt Front gegen die Linken-PlänePraktischer Umgang mitMängelanzeigenBVI e.V.Vom Minderungs- bis ZurückbehaltungsrechtFlorian KniffertBetriebsverbot für ÖlheizungenBundesrat möchte es ausweitenDie Obhutspflichten des MietersPlenarsitzung des BundesratesAuch im UrlaubKatharina GündelAchtung, Verwalter!WEG-Reform auf der Zielgeraden32 - 37 MANAGEMENT & FÜHRUNGBVI e.V. Bundesbauminister Seehofer und Bundes-wirtschaftsminister Altmaier beim Neujahrsempfang der ImmobilienwirtschaftVerwalterPraxis A – ZV wie VergütungssystemMassimo FüllbeckBVI-Präsident Thomas Meier fordert Nachbesserungen bei der WEG-Novelle und den Sachkundenachweis für Immobilienverwalter 2020BVI e.V.4 BVI Magazin Inhalt Ausgabe 01/20Abschalten lernen Zehn Tipps, wie Sie nach derArbeit den Kopf freibekommen

38 - 39DIENSTLEISTUNGENNeue Mitglieder im BVI e.V.Nora Theisinger40Umgang mit der DatenschutzgrundverordnungDie BVI-RahmenverträgePraktische Lösungen für schwierige FälleDienstleister der WohnungswirtschaftReinhold OkonBVI e.V.TECHNIK & BAUENTop, top und noch mal topZum Beispiel die wowikom Gruppe -Viele beratende BVI-Mitglieder undReferenten unter den TOP-Anwälten 2019Biologische RohrreinigungWie Mikroorganismen die Rohre freihaltenWolfgang AdlerBVI e.V.48 - 53 BVI-VERANSTALTUNGEN41 - 43 AUS- UND WEITERBILDUNGInspiriert ins neue JahrzehntDie Münsteraner Verwalterkonferenz 2020FachkräftemangelCornelia FreiheitWas die Immobilienbranche dagegen tun kannSave the dateDr. Sebastian SchmittDeutscher Immobilienverwalter Kongress 2020Mit dem Master zum Erfolg!Der BVI e.V. lobt drei StipendienBVI e.V.54PARTNER55 IMPRESSUMan der Hochschule HAM ausCornelia FreiheitAuf der Suchenach guter Lektüre?Hier sind unsere BuchtippsNora TheisingerAusgabe 01/20 Inhalt BVI Magazin 5Foto: 279photo Studio / shutterstock.com44 - 47 BVI FÜR SIE

SCHWERPUNKTTHEMA6Energetische Sanierungim GebäudebestandSanierungsprojekte in Mehrfamilienhäusern stellen Eigentümer und Mietervor besondere Herausforderungen. Gefragt sind in den häufig konfliktreichenSituationen vor allem Immobilienverwalter, als Mittler zwischen verschiedenenInteressen genauso wie in ihrer Rolle als Informationsträger und Organisator.6 BVI Magazin Schwerpunktthema Ausgabe 01/20Foto: Jat306 / shutterstock.comDie Rolle von Verwaltern

Das Potenzial ist groß, es zu heben indes mühsam: Der ener-als Herkulesaufgabe sehen – reichen die Tragweiten dochgetischen Sanierung in Mehrfamilienhäusern oder Gebäude-von Trinkwasser- über Heizkosten- und Energiesparver-ensembles kommt bei der Wärmewende im Bestand eineordnung mit ihren kaum zu überblickenden VerästelungenSchlüsselrolle zu. Bisher sind Wohngebäude zu knapp zweiund oft verklausulierten Teilneufassungen und Auflagen.Dritteln für den Gebäudeenergieverbrauch in Deutschlandverantwortlich; den Verbrauch insgesamt zu senken, istWichtig! - Planung und Beschlussfassungsowohl klares Ziel der Bundesregierung als auch notwen-Idealerweise erstellen Immobilienverwalter eine Sanierungs-dig, um die Klimaziele für das Jahr 2030 zu erreichen. Dochund die zugrundeliegende Finanzplanung. Fachwissen istdafür müsste viel passieren, und zwar ab sofort – derdabei auf verschiedenen Ebenen gefragt:Deutschen Energie-Agentur dena zufolge müsste dieSanierungsquote von ein auf mindestens 1,5 Prozent proSteht eine Modernisierung an, müssen drei AngeboteJahr steigen. Dabei geht es um die Nutzung großzügigereingeholt und technisch sowie betriebswirtschaftlich ge-Dachflächen für Solarzellen genauso wie um Fassaden-prüft werden – beispielweise für den Austausch einer altendämmung oder den Austausch alter Heizanlagen und dieHeizungsanlage oder eine Fassadendämmung. Zugleichdigitale Verbrauchserfassung.müssen Verwalter klar einordnen können, um welche Artvon Modernisierung es sich handelt:Immobilienverwalter an der SchnittstelleSo weit, so einleuchtend. Doch in der Praxis zeigt sich, wieGeht es um eine Maßnahme nach Paragraph 22 Absatz 2kleinteilig der Prozess einer energetischen Sanierungs-WEG mit qualifizierter Mehrheit oder um eine moder-maßnahme von der ersten Idee bis hin zu Umsetzung undnisierende Instandsetzung nach Paragraph 22 Absatz 3Evaluierung strukturiert ist. Immobilienverwalter nehmenWEG, für die eine einfache Mehrheit ausreicht? Frankhier einmal mehr die Funktion als entscheidende Schnitt-Behrend, Inhaber der gleichnamigen Immobilienverwal-stelle wahr, wie der Präsident des BVI Bundesfachverbandtung in Berlin und ebenfalls BVI-Mitglied, weist auf die Be-der Immobilienverwalter Thomas Meier erklärt: „Verwalterdeutung von schriftlichen Vorlagen hin: „Die Beschlusstexteklären auf, organisieren Mehrheiten und übernehmen denmüssen umfassend und sehr ausführlich formuliert werden“,konkreten Ablauf wie etwa das Einholen von Angebotensagt Behrend. „Ungenauigkeiten können zur Nichtigkeitund das Überwachen von Handwerks- und technischenführen.“ Außerdem müssten auch vermeintlich unwichtigeDienstleistungen.“ Idealerweise erstellen sie eine Sanie-Aspekte sowie optische Fragen beispielsweise der Farb-rungs- und die zugrundeliegende Finanzplanung. Dabeigebung einer Maßnahme von der Eigentümergemeinschaftsind sie in den seltensten Fällen selbst Fachmenschen fürbeschlossen werden.Energiefragen – doch sie wüssten, wo Spezialisten aufzufinden seien und wie deren Expertise auch mit Hilfe vonFinanzierung durch verbindliche RücklagenFördermitteln genutzt werden könne, sagt Meier.Entscheidend für die erfolgreiche Umsetzung einer Maßnahme ist deren Finanzierbarkeit. Stehen die erforderli-Bedeutende Rolle der Fachverbändechen Gelder fristgerecht zur Verfügung, insbesondere„Ich muss als Verwalterin wissen, wie Prozesse ablaufen undwenn eine Finanzierung durch die Erhebung einer Sonder-wie ich an welcher Stelle an die notwendigen Fachinforma-umlage erforderlich ist?tionen komme“, bestätigt Cornelia Hopf-Lonzen, Mitgliedim BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter undBVI-Präsident Meier sieht hier die Politik in der Pflicht, dennInhaberin einer Immobilienverwaltung mit 4.500 Einheitenbisher geltende Regelungen zur Rücklagenbildung seien einim Bestand in Erfurt. Diese Pflicht zum aktuellen Wissens-„stumpfes Schwert“. Eigentümer und Eigentumsgemein-stand ist nicht zuletzt angesichts der häufigen Novellen vonschaften müssten im Zuge der geplanten WEG-Novelle ver-Energieeinspar- und weiteren Verordnungen auf Bundes-pflichtet werden, eine Mindest-Rücklage in Abhängigkeit zurund EU-Ebene eine wachsende Herausforderung.Größe der Immobilie zu bilden, fordert der BVI-Präsident.„Gerade die Einzeleigentümer einer Gemeinschaft, für die„Wir bauen dabei auf regelmäßige Informationen vondie Immobilien ihre Art der Kapitalanlage ist, wehren sichunseren Verbänden, die wir intern verarbeiten und ansonst so lange es geht gegen verbindliche Rücklagen.“ OhneKunden weitergeben können“, so Hopf-Lonzen. Verbändedie entsprechende Finanzierung könne aber auch keinewie der BVI bekräftigen diese Anforderung, die sie zugleichSanierung beschlossen werden.Ausgabe 01/20 Schwerpunktthema BVI Magazin 7

Auch der Geschäftsführer des AEK Ammerländer Energie-in diesem Zusammenhang einschränkend an, dass diespar Kontor GmbH, Hartmut Mäcken, sieht Verwalter inFörderbedingungen der KfW angesichts der derzeitigeneiner Zwickmühle: „Ein Problem bei der Umsetzung derZinslage Eigentümern häufig unattraktiv erschienen undMaßnahmen besteht häufig darin, dass Eigentümer, die insie sich eigenständig nach individuellen Kreditgebernder Immobilie leben, für die Umsetzung sind und Eigentü-umschauten – ein Umstand, der Verwaltern die Arbeit nichtmer, die die Immobilien als Wertanlage sehen, möglichstunbedingt erleichtert.wenig investieren wollen.“ AEK ist im Bereich Sanierungbeziehungsweise Optimierung von Altbauten tätig. Hopf-Energieberatung gegen SonderhonorarLonzen aus Erfurt bestätigt diese Problematik gemischtAuch Energieberater, die Verwaltern zur Seite stehen undgenutzter Mehrparteienhäuser mit widerstreitenden Inter-unerlässliche Informationen und Einschätzungen geben,essen von Selbstnutzern und Kapitalanlegern. „Bei Neu-müssen von der WEG honoriert beziehungsweise überbauprojekten ist der Aspekt Rücklagen oft noch heiklerFördergelder bezahlt werden. Für BVI-Präsident Meierund muss vom Verwalter nachdrücklich eingefordert wer-ergänzen solche Fachleute die Tätigkeiten seiner Mitglie-den“, fügt die langjährig tätige Verwalterin hinzu.der perfekt: Immobilienverwalter seien klassischerweiseleisten, Experten innerhalb ihrer Unternehmen für dieDer Berliner Verwalter Behrend weist auf einen weiterenkomplexe Sanierungsthematik vorzuhalten, sagt der BVI-Aspekt hin: „Sollten Fördermittel einbezogen werden, soPräsident. In diesem Zusammenhang plädiert er für einemüssen auch diese Beträge zunächst von den EigentümernNeuordnung der Vergütungsregeln für Immobilienver-finanziert werden, da die Auszahlung durch die KfW-walter. Sie müsste eine Möglichkeit zum Ausweisen vonFörderbank erst nach Abschluss der Modernisierung, teil-Sonderhonoraren für Tätigkeiten geben, die über dasweise mehrere Monate später, erfolgt.“ Hopf-Lonzen merktAlltagsgeschäft hinausgehen.Foto: Matej Kastelic / shutterstock.comim Mittelstand angesiedelt und könnten es sich gar nichtFördermöglichkeiten durch die KfW

Kostenerhöhungen durch steigende Baupreisemit Haftungsfragen verbundene Aufgaben zu überneh-Generell sollten Verwalter in der langwierigen Finanzie-men. „Hier muss der Verwalter auch einmal nein sagen“, sorungsthematik innerhalb einer WEG nicht müde werden,Meier. Und auch in einem weiteren Punkt sind Verwalterndie langfristigen Vorteile von Sanierungen zu betonen.die Hände gebunden: Wenn neben finanziellen und recht-Häufig verschieben Gemeinschaften eine Modernisierunglichen Stolpersteinen die Technik so hohe Hürden stellt,lieber, um Geld anzusparen. „Diese Vorgehensweise löstdass eine WEG zurückschreckt. Wer etwa in einem Mehr-das Problem nicht, sondern verschärft es“, sagt Behrend.familienhaus die Warmwasserbereitung von Durchlaufer-Die Schäden würden größer und verlangten immer um-hitzer auf Solaranlage umstellen möchte, müsste das imfangreichere Maßnahmen. „Dadurch steigen die Baukos-Sondereigentum befindliche Leitungsnetz in den Wohnun-ten, hinzu kommen die jährlichen Baupreiserhöhungen vongen umbauen. Das kann eine WEG mangels Beschlusskom-vier bis fünf Prozent.“ Die Lücke zwischen Kosten und zurpetenz für Sondereigentum nicht entscheiden. Es müsstenVerfügung stehenden Geldmitteln werde eher größer alsalle Eigentümer freiwillig mitmachen, was quasi nie der Fallkleiner, warnt der Verwalter. Behrend rät auch dringendist – und erfahrene Verwalter wie Frank Behrend zu derdazu, Finanzmittel für Unvorhergesehenes bereitzuhalten.ernüchternden Einschätzung bringt: „Die Umrüstung aufSonst müsse kurzfristig über eine Finanzierung entschie-erneuerbare Energien erfolgt bei WEGs eigentlich garden und im Zweifel eine Sonderumlage erhoben werden –nicht.“mit entsprechendem Verwaltungsaufwand.BVI e.V.Vorsicht vor der Haftungsfalle!www.bvi-verwalter.deDie Pflichten für Verwalter haben im Bauprozess auchGrenzen: Der BVI rät beispielsweise dringend davon ab,kostenfrei Sonderleistungen zu erbringen oder überhauptAnzeigePARKENNACHPLANSIE ÄRGERN SICH ÜBER FALSCHPARKER AUF IHREN PARKFLÄCHEN?Drei Schritte zum ErfolgDen Falschparker erkennenDas Fahrzeug und Kennzeichen überunsere kostenlose ETI park App erfassenGutschrift sofort erhaltenIhre Vorteile auf einen BlicküüüSie setzen ein Zeichen bei den FalschparkernAdministrative Entlastung durch denVerkauf der Forderung an ETI parkETI park übernimmt für Sie die Halterermittlung, das Rechnungs- und MahnwesenKontaktieren Sie uns gerne über www.eti-park.deAusgabe 01/20 Schwerpunktthema BVI Magazin 9

POLITIK & AKTUELLES10e desKolumndsVorstanMARTIN METZGERVorstandsmitglied BVI e.V.Platzreife für WohnungseigentümerDie Vision eines ImmobilienfachverwaltersMan will sichergehen, dass das neue Mitglied in der LageDie Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft hin-ist, sich auf dem Vereinsgelände korrekt zu bewegen. Diegegen funktioniert ganz anders. Die einzige Hürde ist einPlatzreife soll Flurschäden ausschließen, ist aber auch da-Notarvertrag mit einer Kaufpreiszahlungsverpflichtung.für gedacht, Verhaltensregeln auf dem Golfplatz zu vermit-Mit Eintragung ins Grundbuch ist man Mitglied der Gemein-teln. Dazu zählen ebenso die Grundbegriffe des Vereins-schaft - mit allen Rechten und Pflichten, von denen einzweckes wie die zwischenmenschliche Kommunikation.großer Teil der neuen Mitglieder noch nichts gehört hat. DerWie benehme ich mich im Kreise der Vereinsmitglieder?Zugang zum komplexen Bereich des Wohnungseigentums-Wer das versteht, darf mitmachen.rechts ist somit denkbar einfach, die Probleme beginnen erst10 BVI Magazin Politik & Aktuelles Ausgabe 01/20Foto: Sasin Paraksa / shutterstock.comWer in unserem Land Mitglied einer Gemeinschaft werden möchte, braucht Sachverstand oder Talent. Idealerweise sogar beides. Leidenschaft zählt auch. Irgendetwasaber braucht man. Möchte man beispielsweise dem Golfsport frönen, erwartet dieGemeinschaft sogar einen besonderen Nachweis – die Platzreife.

danach. Die Partnerschaft zwischen Immobilienfachbetreuerhier nicht unerheblich durch überflüssige „Fachdiskussionen“und Eigentümer entsteht unfreiwillig. Bei jedem Eigentümer-auf unterschiedlichem Niveau in Anspruch genommen.wechsel gewinnt der Verwalter in der Regel einen neuenKunden hinzu. Die Unfreiwilligkeit der auf LangfristigkeitKundentyp - der Internetprofiangelegten Partnerschaft schafft grundsätzlich schon malDieser Kundentyp hebt sich durch zahl- und umfangreicheProbleme mit den unterschiedlichen Kundentypen, die hierE-Mail-Anfragen mit seitenlangen Anhängen, die internet-näher betrachtet werden sollen.basierte Abhandlungen zum Wohnungseigentumsrechtenthalten, heraus. „Ich war im Internet.“ ist der dezenteKundentyp - die AhnungslosenHinweis darauf, dass der Immobilienfachverwalter dasFehlende Kenntnisse von Immobilienerwerbern im Bereichauch mal tun solle, um endlich fundiert Auskunft geben zuWohneigentum schaffen völlig neue Aufgaben- und Beschäf-können. Schließlich bezahle man ihn dafür.tigungsbereiche für Verwalter. Der oftmals ahnungsloseErwerber ist zunächst völlig irritiert, wenn er vom VerwalterDie wertvollen Kapazitäten des Verwalters werden durcheinen Willkommensbrief mit der freundlichen AufforderungKlarstellungen und Berichtigungen der übermittelten, teil-zur Hausgeldzahlung erhält.weise völlig veralteten Rechtsprechung gebunden.Für ihn entsteht folgendes Denkmuster:Lösung in Sicht?a) „Warum gibt es einen Verwalter?Verwalter verwalten. Das trifft den Kern. In vielen Verwal-So etwas brauche ich nicht.“tungsunternehmen fehlt auch aus den oben genanntenb) „ Nicht nur, dass der Verwalter überflüssig ist,Gründen die Zeit, um hochwertige und fundierte Immobi-jetzt will er auch noch Hausgeld und verweistlienbetreuungsarbeit zu leisten. Diese wird aber geschul-auf die Gemeinschaftsordnung.“det und ist ja von den Verwaltern auch gewollt. Aberc) „ Was ist Hausgeld und was ist eine Gemeinschaftsordnung?“d) „ Ergo: Ich muss betrogen worden sein.“ca. 80 Prozent der bundesdeutschen Immobilienfachverwaltungen liegen aus kalkulativer Sicht unter dem Soll. EinUmstand, der nicht zuletzt der permanenten Neuerfindungdes Rades in den Bereichen WEG-Verwaltung und WEG-Das soll dann die Basis für eine langfristige ZusammenarbeitRecht geschuldet ist.sein. Wohnungseigentümern das erforderliche Mindestwissen zu vermitteln, bindet beim Verwalter enorme Kapazi-Die Golfvereine machen es vor – eine Reifeprüfung isttäten. Und häufig meint er, sich sogar für die Umsetzunggefragt. Es klingt vielleicht seltsam, aber für Wohnungsei-des WEG und die Erfüllung seiner gesetzlichen Aufgabengentümer hätte diese schon längst eingeführt werdenrechtfertigen zu müssen.sollen. Eine solche würde erheblich zu einer zufriedenstellenden, langfristigen Partnerschaft beitragen. Noch einKundentyp - die semi-erfahrenen ImmobilienbesitzerVorschlag zum Schluss: eine fundierte Informationskampa-Besitzen Kunden gleich mehrere Immobilien, glänzen siegne „Was blüht mir als Wohnungseigentümer?“. Dieseauf Versammlungen oft mit vermeintlichem Wissen, das siewürde so manche Kaufentscheidung vielleicht andersbei anderen Eigentümerversammlungen erlangt haben.ausfallen lassen. Ärger innerhalb der Wohnungseigen-Oft ist dieses völlig aus dem ursprünglichen Kontexttümergemeinschaft und mögliche finanzielle Unwägbar-herausgelöst. Sie heben sich durch Aussagen wie „Ich habekeiten für den Neukäufer würden vermieden werden. Gutja mehrere Wohnungen.“ und „Mein anderer Verwalterorganisierte Eigentümergemeinschaften mit homogenermacht das ganz anders.“ hervor. Über das „Mein Verwal-Eigentümerstruktur und einem Profiverwalter an ihrer Seiteter“, also die im vorigen Jahrhundert noch gebräuchlichesind gefragt. Die Reifeprüfung für WohnungseigentümerBezeichnung der Stellvertreter der Gutsherren – derals Kriterium für die Bestimmung von Immobilienwerten istVerwalter des Grundbesitzes – könnte man diskutieren.zwar nur eine Vision, sie könnte aber so einiges Ungemachin Eigentümergemeinschaften verhindern.Tatsächlich findet die „Gutsherrenart“ in der Praxis laufendAnwendung. Unterschiedliche Aussagen der Immobilien-MARTIN METZGERverwalter werden von den Kunden oft zum eigenen VorteilVorstandsmitglied BVI e.V.ausgelegt. Die Kapazitäten des Verwalters werden auchAusgabe 01/20 Politik & Aktuelles BVI Magazin 11

POLITIK & AKTUELLES12Berliner MietendeckelBVI unterstützt Front gegen die Linken-PläneNoch ist unklar, wann genau und in welcher Form die Berliner Landesregierungihr Vorhaben zur Mietenregulierung umsetzt. Deutlich indes stellt sich der BVIBundesfachverband der Immobilienverwalter bereits jetzt hinter die Verbände undPolitiker, die Klagen gegen den Mietendeckel anstreben oder unterstützen.„Wir lehnen die Pläne aus Berlin nicht nur wegen des erhebli-Formulierungshilfen für Verwaltungenchen Eingriffs ins Eigentumsrecht ab, sondern befürchtenDie Folgen sowohl für Vermieter als auch Mieter wären inauch eine enorme Verunsicherung auf allen Seiten, allenjeglicher Dimension fatal, bekräftigt Meier: Rechtlichevoran bei Immobilienverwaltern“, sagt BVI-Präsident ThomasAuseinandersetzungen könnten sich in die Länge ziehen,Meier. „Verwaltern droht in einem ohnehin angespanntensowohl Eigentümer, Vermieter als auch Mieter müsstenGeschäftsumfeld ein enormer Mehraufwand.“ Der BVI hält densicherheitshalber immense Rückstellungen bilden, Neu-Mietendeckel für verfassungswidrig und unterstützt daherbauprojekte und Investitionen in den Bestand würdenForderungen führender Verbände aus der Immobilienwirt-komplett eingefroren.schaft, mit einer Normenkontrollklage die Pläne noch vor derenEintreten zu stoppen. Die Berliner CDU hatte angekündigt,Der BVI arbeitet derzeit gemeinsam mit anderen Verbändenden geplanten Mietendeckel auf seine Verfassungsmäßigkeitan einer Formulierung für Mietverträge, um seinen Mitglie-prüfen lassen zu wollen, auf Landesebene in Eigenregie sowiedern eine klärende Handreichung geben zu können. „Immobi-auf Bundesebene durch die Unionsfraktion im Bundestag mitlienverwalter müssen auf einem rechtssicheren Fundamenteiner abstrakten Normenkontrollklage.stehen, um souverän und serviceorientiert handeln zu könder Fraktionen auf Landes- und Bundesebene für eineschaft, sollte der Beschluss zum Mietendeckel wie geplantNormenkontrollklage beim Bundesverfassungsgericht.umgesetzt werden. Nebenvereinbarungen und verschleierndeKlauseln drohten Rechtslagen zu umschiffen, statt Transpa-BVI e.V.renz am Markt würde sich ein Graubereich ausbreiten.www.bvi-verwalter.de12 BVI Magazin Politik & Aktuelles Ausgabe 01/20Foto: oatawa / shutterstock.comnen“, sagt Meier. Er hofft daher auf eine rasche EntscheidungDer BVI warnt zudem vor dem Entstehen einer Schattenwirt-

POLITIK & AKTUELLES13Betriebsverbot für ÖlheizungenBundesrat möchte es ausweitenDer Bundesrat möchte das von der Bundesregierung beabsichtigte Betriebsverbotfür Ölheizungen ausweiten. Seiner Ansicht nach sollte es auch für Heizkessel gelten,die mit festen fossilen Brennstoffen beschickt werden, da deren Verbrennung sehrtreibhausgasintensiv ist.Wärmesektor für synthetische Energieträger öffnenprogramms der Bundesregierung. Neben dem EinbauverbotDies geht aus einer Stellungnahme hervor, die der Bundesratfür Ölheizungen ab 2026 schreibt der Gesetzentwurf vor, dassam 20. Dezember 2019 zu dem geplanten Gebäudeenergie-Gas- und Ölheizungen, die seit 1991 eingebaut oder aufgestelltgesetz beschlossen hat. Darin fordern die Länder außerdem,wurden, nur 30 Jahre lang betrieben werden dürfen. Außer-den Wärmesektor auch für synthetische Energieträger zudem sieht er für diejenigen, die ihre alte Ölheizung durch einöffnen. Um die Klimaschutzziele zu erreichen, müssten alleklimafreundlicheres Modell ersetzen lassen, eine Austausch-Technologien zum Einsatz kommen, unterstreichen sie. Denprämie vor.erneuerbaren Energien gleichstellen möchte der BundesratGrubengas aus dem stillgelegten Steinkohlebergbau. SoEinheitliches Regelwerkkönne es ökologisch sinnvoll verwertet werden.Um den Primärenergiebedarf von Gebäuden zu minimieren,Foto: Yevhen Prozhyrko / shutterstock.comdefiniert die Bundesregierung einheitliche Regelungen fürPraktikablere Regelungendie energetischen Anforderungen an Neubauten, Bestands-Darüber hinaus schlägt der Bundesrat an verschiedenengebäuden und den Einsatz erneuerbarer Energien zu ihrerStellen praktikablere Regelungen vor. Dies betrifft unterWärme- und Kälteversorgung.anderem die Durchführung der Energieberatung und dieAngaben im Energieausweis. Verschärfungen verlangt er beiEffiziente Anlagentechnikden Stichprobenprüfungen von Klimaanlagen. Die geplanteErreicht werden sollen die Energieeinsparungen durch eineFrist bei der Nachrüstungspflicht für Heizungsanlagen lehnteffiziente Anlagetechnik und einen energetisch hochwertigener als unbegründet ab.baulichen Wärmeschutz. Der verbleibende Energiebedarf sollzunehmend durch erneuerbare Energien gedeckt werden.Vorgesehen: Austauschprämie für ÖlheizungenDas geplante Gebäudeenergiegesetz ist Teil des Klimaschutz-Quelle: Plenarsitzung des Bundesrates am 20.12.2019Ausgabe 01/20 Politik & Aktuelles BVI Magazin 13

POLITIK & AKTUELLES14Achtung, Verwalter!WEG-Reform auf der ZielgeradenReferentenentwurf in der RessortabstimmungAm 14. Januar 2020 hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz(BMJV) den Referentenentwurf für das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG)* vorgelegt. Die Novelle, für die sich der BVI Bundesfachverbandder Immobilienverwalter e.V. schon seit Jahren einsetzt, soll nach aktuellem Standfolgende zentrale Punkte umfassen.Bauliche Maßnahmen zur Förderung derElektromobilität mit einfacher StimmenmehrheitErweiterung des SondereigentumsWohnungseigentümer und Mieter sollen künftig einen An-chen wie Terrassen, Gärten, Stellplätze erstrecken können.Zukünftig soll sich das Sondereigentum auch auf Freiflä-der Elektromobilität, der Barriere-Reduzierung und des Ein-Aufwertung der Eigentümerversammlungbruchschutzes haben. Bauliche Maßnahmen sollen grund-Die Wohnungseigentümerversammlung soll als zentralersätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit möglich sein, sofernOrt der Entscheidungsfindung aufgewertet werden, indemkeine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage erfolgt.die Ladungsfrist von zwei auf vier Wochen verlängert wirdDie Abrechnung der Bewirtschaftungskosten in vermietetenund Hürden für die Beschlussfähigkeit beseitigt werden.Eigentumswohnungen soll sich nach dem wohnungseigen-Das Beschlussfähigkeitsquorum soll aufgehoben werden.tumsrechtlichen Verteilungsmaßstab richten.Die Regelungen zur Zweitversammlung entfallen. Zugleichsoll Wohnungseigentümern eine Online-Teilnahme an Ver-Mehr Rechtssicherheit für die werdende WEGsammlungen ermöglicht und eine elektronische Beschluss-Nach dem Entwurf soll mehr Rechtssicherheit in derfassung eingeführt werden.Begründungsphase der Gemeinschaft geschaffen werden.Das Wohnungseigentumsgesetz soll bereits mit AnlegungKeine eigenhändige Unterschrift mehr erforderlichder Wohnungsgrundbücher für werdende Eigentümer un-Umlaufbeschlüsse sollen künftig in Textform möglich sein, einemittelbar gelten.eigenhändige Unterschrift ist damit nicht mehr erforderlich.14 BVI Magazin Politik & Aktuelles Ausgabe 01/20* hren/DE/WEModG.html)Foto: Dariusz Jarzabek / shutterstock.comspruch auf Gestattung baulicher Maßnahmen zur Förderung

Aufhebung der Pflicht zur BeschlusssammlungPflicht zur Erstellung eines VermögensberichtsDie gesetzliche Pflicht zur Beschlusssammlung soll aufge-Kritisch sieht der BVI e.V. die Neuregelung, laut der ein Ver-hoben werden. Nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG-E müssenwalter neben der Erstellung von Jahresabrechnung undBeschlüsse aber aufgrund von vereinbarten (nicht: gesetzli-Wirtschaftsplan auch einen jährlichen Vermögensberichtchen!) Öffnungsklauseln ins Grundbuch eingetragen werden.erstellen soll, welcher über die wirtschaftliche Lage derGemeinschaft Auskunft geben soll. Der hierfür geschätzteZusammensetzung WEG-Beiratzeitliche Mehraufwand von 15 Minuten erscheint praxisfern.Der BVI e.V. begrüßt sehr, dass auch die Forderung nach einerDer BVI e.V. wird zum Referentenentwurf gegenüber demflexiblen Zusammensetzung des Beirates ihren NiederschlagBMJV umfassend Stellung nehmen und auf den aus unserergefunden hat. Das Ob und die Anzahl der BeiratsmitgliederSicht weiteren notwendigen Reformbedarf hinweisen.sollen zukünftig im Ermessen der EigentümergemeinschaftDabei wird er insbesondere für die Einführung eines Sach-stehen.und Fachkundenachweises, die Schaffung einer originärenVerwalterkompetenz für das Wohngeldinkasso sowie dieStärkung der VerwalterkompetenzenSchaffung einer Beschlusskompetenz für die Änderung derDie originären Verwalterkompetenzen sollen dadurch ge-Kostenverteilung unabhängig vom Einzelfall einsetzen.stärkt werden, dass Maßnahmen gewöhnlicher Verwaltungsowie Eilmaßnahmen auch ohne eine Beschlussfassung derBVI e.V.Eigentümer unmittelbar durchgesetzt werden können.www.bvi-verwalter.deInformieren Sie sich und diskutieren Sie mitJuristen und Politikern auf unserer II. Konferenzzur WEG-Reform am 03. März 2020 im HausZwingli in Berlin.Weitere Infos unter: https://bvi-verwalter.de/Foto: Standret / reform-2Anmeldung unter: [email protected] 01/20 Politik & Aktuelles BVI Magazin 15

POLITIK & AKTUELLES16B

Energetische Sanierung im Gebäudebestand Die Rolle von Verwaltern BVI e.V. 10 - 17 POLITIK & AKTUELLES Kolumne des Vorstands Platzreife für Wohnungseigentümer . Bei Mieterhöhung nach einer Modernisierung Karsten Schöneck Die Verkehrssicherungspflicht des Verwalters AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19