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Verkehrswertermittlung vonGrundstückenKommentar und Handbuchzur Ermittlung von Marktwerten(Verkehrswerten) und Beleihungswertensowie zur steuerlichen Bewertung unterBerücksichtigung der lmmoWertV.-·· 'Wolfgang KleiberDipl.-Ing., Ministerialrat a.D. im Bundesministerium für Verkehr, Bau undStadtentwicklung; Professor an der Hochschule Anhalt (Hochschule fürangewandte Wissenschaften). Fellow of the Royal Institution of CharteredSurveyors (FRICS)unter Mitarbeit vonDr. Roland FischerÖffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger fürImmobilienwertermittlungen und für LandwirtschaftundUllrich WerlingVon der HypZert GmbH zertifizierter Immobiliengutachter fürfinanzwirtschaftliche Zwecke, Fellow of the Royal Institution of CharteredSurveyors (FRICS)9., aktualisierte Auflage 2020 Reguvis
InhaltsverzeichnisInhaltsverzeichnisVorwort zur neunten Auflage„„ . „ . „ . ·--····· ·-·····--······ RechtsgrundlagenTeil 1Gesetze, Verordnungen, Richtlinien und Normen„„„„.„„„ . . „ . „„.„„.211 Sachverständiger . „. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 Gutachten „„„„„.„.„ . . . . . . „ . . „ . . „ . „ . „ . ,.,. ,. „.3 Grundbuch und Liegenschaftskataster .„.„.„„„„„„„.„ . . . „ . ,. „.4 Flächen und Volumina baulicher Anlagen · ,. „.„„„„ . -„.„.„„ . , . „ . „„. .,.„.w.56182224236Teil IISachverständigenwesenTeil IIIGutachterausschusswesen und Verkehrswert(§§ 192 bis 199 Baugesetzbuch - BauGB)1.1 Wertennittlungsrecht des Bundes . „.„.„ . . „.„ . „„„„„.1.2 Wertennittlungsrecht der Länder . „ . „.„„ . . „„.„ . . . . „ „ . „.267275§ 192 Gutachterausschuss1234567891011Übersicht . „.„ . . „„.„ . „ . „ . . . „ . „ . . . . . . „„„„„.„.Aufgaben, Bildung und Eigenschaften der Gutachterausschüsse fürGrundstückswerte(§ 192 Abs. 1 BauGB) . „.„ . . „.Zusammensetzung des Gutachterausschusses (§ 192 Abs. 2 BauGB) . „.Bestellung und Abberufung von Gutachtern . „ . .„ . ,. . „„. .Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (§ 192 Abs. 4 BauGB) .Geheimhaltungspflicht „ . „„ .„ .„„„„ . . „„.Befangenheit von Gutachtern und deren Ablehnung . ,„„,.„.,„.Haftung des Gutachterausschusses .„.„ ·- ·- ···„„.,. .„ . „ . „.„.„.„ . „.„ . „Entschädigung voa Mitgliedern des Gutachterausschusses ,„„. „„ . „ . „.Gebühren des Gutachterausschusses „ . „„„.„ . „ . „ . „ . „Rechts- und Dienstaufsicht „ „„ „. „ „„ „ „„.„.„ „ . „. „„ „ „. „„ . „. „„ . „. „. „„ „. „.277279283288290292295296297298307§ 193 BauGBAufgaben des Gutachterausschusses123456Übersicht .„. „ . „. „. „. „. „. „. „ . „. „. „ . „ . . „.Gutachtenerstattung (Abs. 1 und 2) .„.„.„„ . „.„„ . „.„„Rechtsnatur der von den Gutachterausschiissen erstatteten Gutachten(§ 193 Abs. 3 BauGB) . „.„.„ . „ . „ . „ . . „.„.„ . „.Übersendungspflicht an die Eigentümer(§ 193 Abs. 4 BauGB) „ . . „.Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung(§ 193 Abs. 5 BauGB) . „„ . .„ . „ . . . . . „„„„„Weitere Aufgaben „.„.„ . „ . „.„.„.„ . . . „ . . „ . „.3093113233243253329
Inhaltsverzeichnis§ 194 BauGB Verkehrswert1Allgemeines .„. „ . . . . . . . . . . „ . . . . . . . . . . . . „. . .2Normative Vorgaben für die Verkehrswertermittlung (Marktwertermittlung)3Verkehrswertermittlung (Marktwertermittlung) . . „ . „.„„.4Verkehrswerte in anderen Rechtsbereichen „.„. „„ „„.„„„„„„„„„ . . „ „ „ „ . „„.„Ausländische Definitionen des Verkehrswerts bzw. Marktwerts5(Market Value) .„. „ „.„ . . . „. „ . „.„.„„ . . „ .„. „ .„ „ . „ . . „ ,„„ . „ . . . „„., ., . . . . „.„335336350351383§ 195 BauGB Kaufpreissammlung1234Übersicht und allgemeine Grundsätze .„ . . . „ . . „ . „ . „„. „ . „ „ . „ „ . . . „. „ „ . . . . .Übersendungspflichten von Grundstückskauf- und -tauschverträgen(§ 195 Abs. 1 BauGB) „„.„.„. „ . „. „.„.„ „.„ . „. „ . „ „ „ „ „ . „„ „„ . „.„ „ „„.„„.„„. .Zugang zu den Daten der Kaufpreissammlung(§ 195 Abs. 2 und 3 BauGB)Verletzung datenschutzrechtlicher Bestimmungen . „ „ „ „ „ „„ . „ . . . „. „ „.„. „. .391393397415§ 196 BauGB BodenrichtwerteBodenrichtwert „.„ . . „ . . . „ . „ . „.„ . . . „ . „„ . .,.„, . „ . . „ . „ . „. .„. . „ . „ .„Publizität der Bodenrichtwerte(§ 196 Abs. 3 BauGB) „„ . „„„„„.„.„„„„ . „ .Bodenrichtwertübersicht „ . . „ . . „.„.„.„„.„. „ .„.„„. „.„ . „ . . „.„. „ . . „.„. „ „ . .416421422§ 197 BauGB Befugnisse des Gutachterausschusses1Übersicht „„ . „ . „.„„ . „. „.,. .„„.„ „„.„ . . „ . „.„„„ . „.„„ . „.„.„.„„.„2Umfang der Befugnisse des Gutachterausschusses (§ 197 Abs. l BauGB) „3Amtshilfe . . „ . „ . „ . ··················4Rechtsmittel . „„ . „ . . . „.„„ . . „.„ . . „.„ . „ . . „ . „ . „ . „. „.425427429432123§ 198 BauGB Oberer Gutachterausschuss123Übersicht . „.„ . . . . „ „ . . . . . . . . . . . . . . „ . . . . . . „. „ .„ „ . . . „ .„.Einrichtung Oberer Gutachterausschüsse oder Zentraler Geschäftsstellen(§ 198 Abs. 1 BauGB) „„ . „ .„. „.„.„ . „ . „.„„„„ „ . „. „ . „ „ „ „ „.„ . „. „ .„Aufgaben des Oberen Gutachterausschussesund der Zentralen Geschäftsstellen(§ 198 Abs. 2 BauGB) „ . . „.„„„.„ . „„ „„§ 199 BauGB Ermächtigungen1Übersicht „ „ „ .„„. „ . „ „ „ „ „. „ . . „ .„ .„ . „ „ „ „ . „ „ „. „ „ „ „ „ „ „ „ . „ . „ .„ . „ „ . „ . „ . „.2Ermächtigung der Bundesregierung(§ 199 Abs. 1 BauGB) „ . „ . „ . . „ „ . „ . .3Ermächtigungen der Landesregierungen (§ 199 Abs. 2 BauGB) „ „ . „ „ „ „ „ . .10433434439444444449
Teil IVVerkehrswertermittlung nach den Grundsätzender lmmobilienwertermittlungsverordnung1 Vorbemerkungen zur lmmobllienwertennlUlungsverordnung(lmmoWertV) . „ . . . : . . . „ . . . . „ .„ . . „„ . . „ . „ . „ . . . „ . „„. „ . ,460Abschnitt 1 ImmoWertV:Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen undallgemeine Verfahrensgrundsätze§ 1 ImmoWertV Anwendungsbereich1234Anwendll?gsberei A . „ . . - . . . . „ . . „ . . . „ .„.Anwendung der Verordnung auf Grundstücke, Grundstücksbestandteileund Zubehör(§ 1 Abs. 1 lµim,oWertV) ,.„ „ . „ .„„ .„ . „ . „ „ .„„„ . . „ . „ . „ .„ .Anwendung der Verordnung auf Grundstücksrechte(§ 1Abs.2 InunoWertV) .„„ .„ . „.„.„.„„„„„ „„ . „ . . „ „„ . „ . „ . „ .„ . „ . „.Anwendung der Verordnung auf nicht marktgängigeWertermittlungsobjekte(§ 1 Abs. 2 InunoWertV) .„ .„ . „ . „ . „ „.„ .„ . „.„„533540554562§ 2 ImmoWertV Grundlagen der Wertermittlung12Zustand und allgemeine Wertverhältnisse „ . „„.„. „ „.„ . „ .„ . „„„„.„ .„ . „ „Wartezeit(§ 2 Satz 3 InunoWertV) „. „ „ „„. „. „„. „ . „„ „ . „„.„ . „ . „ . „ . „ . „563566§ 3 ImmoWertV Wertennittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse12WertenW.ttlun sstich (§ 3 Abs. 1 lrnrnoWertV) „ .„„„.„.„.„„ . „ . . „ . „ . „.Allgemeine Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt(§ 3 A.Ps, 2 JIIIIIloWertV) .„„.„.„ . „ .„ .„ . „ . „.„„ . „ . „.„ . „„. . „.„ . „ . „ . „„§ 4 ImmoWertV Qualitätsstichtag und Grundstückszustand1Übersicht „ . „ .„. . . „ . „ . „.„ . . . „. „ „ .„ . „ . . „ . . „ „.„ . „ . „ .„ „234„„. . „ . . . „.Qualitätsstichtag(§ 4 Abs. 1 IrnrnoWertV) . „ .„„„„ . „ . „ „ „.„ „ „„ . „„„.„ „„Zustand(§ 4 Abs. 2 IrnrnoWertV) .„ . „ . „ . „ . „ .„. heiten der Zustandsqualiflrlerung (§·;;iA6S'."'f iiiünoWertV) .„. „.569571575575582583§ 5 lmmoWertV Entwicklungszustand1234567891011Allgemeines ��.,„„„ .:„y„. hen der Land- oder ForSt lfts'cnäft (§'S Abs. 1 lrnrnoWertV) „„.„.„ ,,.Bauerwartung land (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV) . „„.„ . „ .„„. „„. „.„ . „ . „ . „ .Rohbauland(§ 5 Abs. 3 InunoWertV) .„.„. „„„ „ .„„„.„ „ „„.„ „ „ „ . . „ . „ . . „ . „Baureifes Land(§ 5 Abs. 4 IrnrnoWertV) „. „„.„ . „.„„„„.„„ . „ „„ . . „ .„.„„„.Sondepmtzungen .„ .„ .„ . „ . . „ .„ . „ .„ . „ . „ . . „ . . . . „„.„. .Schutzgebiete .„ . „ . . „ . „ . . . „ . . . . „ . „ . „ . .„ . .„.Gartenland .„ . . „„ . „ „ „ .„ „ . „ „ „ „„ „ . „.„ „ .„ . „ „ „ „ . „ . .„ „ „ „ . .„ . . . „ . „. .Abbauland .„ .„ .„ . . . . „„„ „ .„ . „ . . „.„. . „. „ . „„„ . „ . . ., .„ .„„„Wasserfläche .„ . . . „„ . „ . . „.„„ . „„. . „„„„ . „„ . „ .„„„. . „.„„„„. „ „Erneuerbare Energien . „ . . „ . „ .„„„ „ ,.„ . „ . „ . „.„„. „ „ .„.„ . „ „ . .„.„. .59159665466166469069270972275676311
Inhaltsverzeichnis§ 6 lmmoWertV Weitere Grundstücksmerkmale123456789101112Allgemeines . . „.„.„.Art und Maß der baulichen und sonstigen Nutzung(§ 6 Abs. 1 ImmoWertV)Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen(§ 6 Abs. 2 ImmoWertV) „.„.Abgabenrechtlicher Zustand(§ 6 Abs. 3 lmmoWettV) „.„.„„.„.„ . . „„ .„.Lage(§ 6 Abs. 4 ImmoWertV) „.„„„„„„„„„„„„.„ . „ . „ . „ . „ . „„ . „„„„„.Lärm . „ . „.„„ . „.„ . .,., . . . „-.„. „, .„ .,.n·,„rt ·„.„.„„ . „„„„.„.„„ . „.Geruchsimmission .„ . „ . „ . „ . ,.„ . „.„., .,. „ . „.„„ .„. „„ . „.„.„Staubimmission . „. „ . ,. „ „ .„ . „. „. „.„ „. „ . „. „ . „. „ . „ . „ „. „. „ „ . „ „Erschütterungen . „ .„ .„ „ . „ „ . „„ „. „. „. „. „. „. „ „ . „. „ .„ . „ . „ .„ „ . „ „. „. „Elektrosmog „„ . „.„.„ . „„„.„„.„ . „„„„„„„ . „„.„ . „ . „.„.„ . „„„ . „„.„.Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschafteil(§ 6 Abs. 5 ImmoWertV) „.Gesamt- und Restnutzungsdauer(§ 6 Abs. 6 IrnmoWertV) .„„„ . „.„ . „„„„.§ 1 ImmoWertV Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse1Übersicht . „„„ „ „ . „ .„ „. „. „. „. „. „. „ .„ . „ .„ „ . „ „. „. „. „. „ . „ . „ . „ „. „. „.2Allgemeiner Grundsatz(§ 7 Satz 1 ImrnoWertV) .„„„ . „„.„ . „„„„„„.3Identifizierung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse(§ 7 Satz 2 IrnmoWertV) „ . „„„ . „„„.„.„.„.„.„„„„„„„„ . rechungsübersicht .„ . „.„.„.„ . „ . . „„.„ . „.„.„.„.„„.„ .„.5Ungewöhnliche Aufwendungen bei der Bemessung von Kaufpreisen „„„„.6Verrentung von Kaufpreisen; Leib- und Zeitrente „ .„ „„„ . „ . „ „„„ „„„„ „ 30935938939§ 8 ImmoWertV Ermittlung des Verkehrswerts1234567Übersicht �.„.„„„„„.„.„.„„.„.„.„ . „„.„.„.„.„.„„.„„.„.Wahl des Wertermittlungsverfahrens(§ 8 Abs. 1Satz2 lmrnoWertV) „„„„Problemfälle bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens „„„„„„ . „„„ . „.„Verkehrswettableitung aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfuhren(§ 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV) �„„„„ . „„ . „„„„ . „.„Marktanpassung(§ 8 Abs. Nr. 1 lmrhoWertV) „„„„ . ücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale(§ 8 Abs. 3 ImrnoWertV) „„„„„„„„„ . „.„„„„„„„„„ . �„Anlagen „„.„.„ . „.„.„„„.„.„.„.„ . „.„.„„.„.„.„.„.„„ . „.„„.„ . „„.„ . „.„„ . „95396310001007101110141138Abschnitt 2 ImmoWertV:Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten§ 9 ImmoWertV Grundlagen der Ermittlung12345Rechtsgrundlagen . „.„„.„ . „.„„ . „„.„.„.„.„.„.„ . .Ableitungspflicht der Gutachterausschüsse „„„„„„„.„„„„„„.„„„ . „„„„.„.„.Allgemeine Grundsätze der Ableitung .„ . ::„ . „ . „„.„ . „„ . ! . :„:„:„„„.„„ . „„Fortschreibung � . „„ . „.„.„.Veröffentlichung . „„.„.„.„.„„ . „ . .„„ . „.„„.„.11471148115011521152§ 10 ImmoWertV Bodenrichtwerte1234512Allgemeines . „.„.„„.„.„„.„.„ . „.„.„.„ .„„.„ . „„ „.Ableitung von Bodenrichtwerten(§ 10 Abs. 1 ImrnoWertV) . „. „ . „. . „.Darstellung von Bodenrichtwerten bei ihrer �„„„ . „„„„ . „ . „ . „„.Automatisierte Form(§ 10 Abs. 3 ImmoWertV) „„„„.„ . „.„„ . „„.Adressen und Bodenrichtwerte im Internet „„„„„„„„„ 1571171117611921192
Inhaltsverzeichnis§ 11 ImmoWertV Indexreihen1Übersicht . „„.,.„,,.„. ,.„.,ry-„,.„.„ . „ .-.„„„ .2Anwendung von Indexreihen(§ 11 Abs. 1 lmmoWertV) --···-··· ··· -" ·" ····3Indexreihe(§ 11 Abs. 2 und 3 lrnmoWertV) ""'·'·· ·- ·-„.„ .;.·-··- · ····"- „„„ .4Indexreihen(§ 11Abs.4 ImmoWertV) „ . . „ „ . . . . „ „ „ . . . „„ „ .„„.5Kaufwertestatistiken .„„:„ „„ . „ „. „. „ „ „ „„ „ „ . „1.J .:JJJ.J.„,. .„ .,„.6Immobilienindizes „.„. „. „ „ „ „.„„. „.„ . . . „ . „.„. „. „. „ .„. „ „ . „„„„ „ „ „ . „ „ . „.„ „119411951196119812081210§ 12 ImmoWertV Umrechnungskoeffizienten1Übersicht . „ „ . „ „ „ . „ . . . „.„.„ . „„.„ .„. . „ . „„ „ . „ . „.„„ . „ . . „.„ . „ . „ „„„.2Anwendung von Umrechnungsk:oetfizienten .„ .„ . .„ . „ „„.3Ableitung von Umrechnungskoeffizienten . „ . . „ „ „ „ „ „ . „ „. „ .„„„„„„„.„ „„4Fortschreibung von UmrechnungskoeJifizienten . „ „ „ „ „„.„.c 1„„„-.1211121112131214§ 13 ImmoWertV Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke1Übersicht . „ . „ „ . . „ . . „ . „ . . .„ . . . „ . „ . „ . . . . „ . „ . „ . „ . . . . „ . . „„ . „ . „2Anwendung von Vergleichsfaktoren(§ 13 Satz 1 ImmoWertV) .„ „ „ „ „„„Ableitung von Vergleichsfaktoren(§ 13 Satz 2 ImmoWertV) .„„. „ „ „ .„ „ „ „34Ertragsfaktor .„.„„ .„ . . „ . . „ . „ . . „ . . „ . „ . „ „ . . „ . . „ . „ . „.„. . . „ . . „ . „ . . „ . Gebäudefaktor . „ . . . „ „ . . „ . . . . . . . „ . . 5Anlagen . „ . „ . . . . . „ . . . „ . . „ . „ . . „ . . „ . „ . . „ . „ . . „ . . „ . . „ .„ . . „ . 6121512161217122112261230§ 14 ImmoWertV Marktanpassungsfaktoren, LiegenschaftszinssätzelÜbersicht . „ . . „ . „ .„ . „ . . „ . . „„„„.„„ . . . „ . „ . „ .„ . „ „ . „ . „„.„„.„ . „ . . . „ „2Funktion der Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze(§ 14 Abs. l lmmoWertV) . „ „. „ .„„„„"„.„.,„.,„„ „„ „,.„. 1 ".'.J'.''""'''::„T:· : ·;:···3Marktanpassungsfaktoren(§ 14 Abs. 2 ImmoWertV) .„ . „„. „ . ,.„. „ „ . „ . .„.4Sachwertfaktoren(§ 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) „ „ „„„„„„„„.„ „ „„.„„„„.5Erbbaurechts- und ErbbaugrundstücksfaktorC(Il(§ 14 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV) .„.„„„,.„„ „. 1 „,„„., „ „, . ,,., „,„„„„:Tr.",„„„1 6 Liegenschaftszinssätze (§ 14 Abs. 3 lmmoWertV) . „ „ „„ „ „ . „ „ „ . „„„ „ ., .,„7Anlagen „ „ „ „„ „„.„„„.„ . . .„r\ ri;"w; ;;;;:;;rr"·;- "''!"1''7 .1248124812501251128212911336Abschnitt 3 ImmoWertV:WertermittlungsverfahrenUnterabschnitt 1:Vergleichswertverfahren(§§ 15und16 ImmoWertV)Systematische Darstellung des Vergleichswertverfahrensl23456Anwendungsbereich : : „.:. :„;„:: . . ; ;;„;„„; .;;;;„„„.„.„ „ „ „ „ „ „ „.„.„. „.„.„.„.„-„„.„Gmndzüge des Vergleichswertverfahrens „. „„.:„„„„„„ „„„„„„„„.:„„„„ .'.:„Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „„„„ „ „ „ „„ „Bodenwertermittlung im Wege des Verg1eich'swertverfahrens „ „ „ „ „ „ „ „ „„.Berücksichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen „ „ „ „ „ „ „ „ „„.Deduktive Bodenwertermittlung ;„„. ;;;;. ;„„.„ „„ „ „ „„ . „„„„„ . „.„„„. :.„„ „ „„ .13561361140414401453155913
Inhaltsverzeichnis§ 15 ImmoWertV Ermittlung des Vergleichswerts1234Überblick . „ . „„.„ „.„„ . „ . . . „ . „ . „„.„„ . „.„„.„ . .-·-·-"'···Ermittlungsgrundlagen 1.1 „„.,.„.„ . „ . " '" "'-··"·"···'""··-·„··-„·· „··'·"···· ·Berücksichtigung von Abweichungen (intertemporärer undqualitativer Abgleich) . „„„.„„. „ . . „ . . „ .„ .„ . . . „ . „ . „„.„.„ . . „„„. .Ableitung des Verkehrswerts . „ . . „ . . . „ . . . „ .,.„. „„,.,„.,„,. .1621162316261627§ 16 ImmoWertV Ermittlung des Bodenwerts123456789Allgemeines „ . . „„ .„ „ „. . . „.„ . . „„„ . „ . „ „ „ . „.„„.„ . . . . „.Allgemeine Grundsätze der Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke .Bodensondierung bei übergroßen Grundstücken (Übergröße) „ . -.„.Bodenwertanteil am Gesamtwert bebauter Grundstücke „„.„„ . „.„„„. „ „.Kaufpreisaufteilung in der steuerlichen Bewertung „ . „.„ . „ . . .„ . . „ „.Bodenrichtwertverfahren (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV) „ „ „ „„.„.„.„.„„„„„.„„.Im Außenbereich gelegene bebaute Grundstücke(§ 16 Abs. 2 ImmoWertV)Liquidationswertverfahren/Bodenwert von Grundstücken mitabbruchträchtiger Bausubstanz(§ 16 Abs. 3 ImmoWertV) . „ .- . „.Abweichungen der realisierten Nutzung von der zulässigen bzw.lagetypischen Nutzung(§ 16 Abs. 4 ImmoWertV) „ „ „ „ „ „ „ . .„ „. „.,. reich . „ . . „ . „ . „ . „ . ., . . . „.,. „ .,.,.,.,.„ .Grundzüge der Ertragswertverfahren . „ . .,„„.„ . „ . „ „ „ „ „ „ . „.„ . . „. „.„ .,.Finanzmathematische Grundlagen . .„.„„„y„„„„„,.„ . „ . „ „ . „„.,„„„ .,„.„„171917671842Unterabschnitt 2:Ertragswertverfahren(§§ 17 bis 20 lmmoWertV)Systematische Darstellung des Ertragswertverfahrens123§ 17 ImmoWertV Ermittlung des Ertragswerts1234Grundlagen des Ertragswertverfahrens(§ 17 Abs. 1 ImmoWertV) .„„. „ . . „.Allgemeines Ertragswertverfahren (Standardverfahren nach§ 17 Abs. 2 ImmoWertV) .„.„.„. . „ . „.„ . „ . „ . „.„„ . „.Mehrperiodisches Ertragswertverfahren „„.„.„„.„„ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ . „.„„„„„„.Ertragswertermittlung nach Runge .„ . „ . „„.„.„ . „„„„.„„„„„.„.„ . „„„.„.1850186018631868§ 18 ImmoWertV Reinertrag, Rohertragl2Reinertrag und Rohertrag „,.„.„ .„ . „„„ . „„„.„„„„„„„„„.„.„.„. „ „ . „ . „Marktüblich erzielbarer Reinertrag .„.„ . „„.„„ . ,„. „ . . . . „„ . „ . „„„„„.„18721877§ 19 ImmoWertV Bewirtschaftungskosten1234Allgemeines .„„.„„.„.„„„„„ . . „ . „„ . „.".„ .,.,., .,.,„,.,,.,.Marktüblich entstehende Bewirtschaftungskosten (§ 19 Abs. 1 ImmoWertV)Gesamtpauschale der Bewirtschaftungskosten . „ . - . „.„ . ., . „ . . „.Einzelpauschalen der Bewirtscl).aftungskosteQ „ .,„„„. „„.„„„. „.„„ . „.1949195219571958§ 20 ImmoWert V Kapitalisierung und Abzinsung123414Kapitalisierung und Abzinsung .„.„.„.„.„„.„„„ . „ „ „ . „„„„ . „„.„ . „ „ „ „.Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) . „ . . „ . „.„„„„ . „ „ .„„„„. „ „ „ „.Barwertfaktor für die Abzinsung (Diskontierungsfaktor) . „ „ „ . . „ „ . . „.Aufzinsung (Aufzinsungsfaktor) „ . . „.„ . . „.„„ . „.„ . „ . „ . „ . . „ . „ . „.„.2000200020072007
InhaltsverzeichnisUnterabschnitt 3:Sachwertverfah11'en(§§ 21bis23 ImmoWertV)Systematische Darstellung des Sachwertverfahrens123456Anwendungsbereich . .„ .„., . „„.Verfahrensübersicht . „ . „ . „. „ „ . „. „„ . „. „. „. „ . „. „ . „. „. „. „. .Grundzüge des Sachwertverfahrens . „„ . „„„„„.„.„.„„„ . „.„„„„„„„„„.„„„Beispiel . „ . „.„.„ . „.„ . „ „ „ „ „ . „ . „ . „ . . . „ „ „ . „ . „„.„.Sonderfälle . „„.„ . „ . „ . „„ . „„.„„„„„„„„.„ . „ . „„ . „„.Anhang . „ . . „ . „.„ . „„.„ . „ . . „ „ „ . . „,„„ . „ . „ „ „ „ . . „„ . „„ . „.§ 21 ImmoWertV Ermittlung des Sachwerts1Übersicht(§ 21 Abs. 1 ImmoWertV) „.„.„„.„„„„ . . ��2Ermittlung des Bodenwerts .„ . „ . „ . „ . . . . . . „ . „.„.„ . „.3Ermittlung des Sachwerts baulicher Anlagen (Gebäudesachwert)nach§ 21 Abs. 2 ImmoWertV ��„„„„„.„ . „ . „ . „ . „4Ermittlung des Sachwerts baulicher und sonstiger Außenanlagen(§ 21 Abs. 3 ImmoWertV) . „„ . „ „ „ „ „ „ „ . „ . „.„„„ . „„. ,,,.,„, .,„ „ . „„ . „5Ermittlung des Wertanteils besonderer objektspezifischerGrundstücksmerkmale(§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) .„„ . „ . . „ . 5021852188218921892190§ 22 ImmoWertV Herstellungskosten12345Herstellungskosten(§ 22 ImmoWertV) „„.„„„„„ . „N„„.„.„ . „ . „„ . „ . . „.Normalherstellungskosten(§ 22 Abs. 2 ImmoWertV) „ „ „ „ „ . „.„„„„„„„„„.Ermittlung der Herstellungskosten baulicher Anlagen Ermittlung der Herstellungskosten baulicher Anlagen nach Einzelkosten(§ 22 Abs. 2 Satz 4 ImmoWertV) „ „ „ „ „ „ . „„„„„ ��„„.Umrechnung von Normalherstellungskosten auf die Preisverhältnisseam Wertermittlungsstichtag (§ 22 Abs. 3 ImmoWertV) „„„„„„.„„„„„ . „ „21922196220022032203§ 23 ImmoWertV Alterswertminderung12345Allgemeines . „„ . „ „ „. „. „ . . . „ . „. „ . „. „ . „ . . „. „ . „. „. „.Alterswertminderung nach ImmoWertV . „.„„„ . „.„.„„„ . . „ . „„ . „„.„„„„„„„Alterswertmintfenirtg nach BelWertV „„„„„„„„„„„„„„.„.„ . „„ . „ . „.„„.Alterswertminderung in der steuerlichen Bewertung „.„„ „. „. „ „„ . . „„ .„. . . .Anlagen . „ . „. „. „ . „. „. „. „. „. „. „ . „. „ . „. „ . „. „. „.22052206220922102210Abschnitt 4 ImmoWertV:Schlussvorschrift§ 24 ImmoWertV Inkrafttreten und Außerkrafttreten„„„„„ 1415
InhaltsverzeichnisTeil V123456789101112Grundstücksmarkt nach Immobilientypologie . „ . „ . „ . . . . . . „ „Wohnimmobilien . „ . . . . . „ „. „ „.„ . „„ .„„„.„ .„.„„ „.„.„ . „„ . „.Gewerbeimmobilien . :.„.„ .„„ .„.Handelsimmobilien . „ . „.„„ .1 ,., :i:'i·····;··Sonderimmobilien . „.„ .1. „ .,, .:············: · ··· ····· · ··,··T · ···· ·,·Freizeitimmobilien .„ . „ . :·····"'";;Gemeinbedarfsfläche . „ . „ . . . . „ . .„„.Bahnfläche . . . J „ . . „.Post- und Fernmeldewesen . „„„ . „ . „ . „ .„„ . „.„„.„ . „.-„„ .„„ . „.Flugplatz . ,. ,. ,;·····r· ······ ;····:·:::p,: ··y; · · fi ·:·Kirchliche und kirchlichen Zwecken dienende Fläche „ . „ . . . . . .Denkmalgeschützte Bausubstanz . „ . ,.,,.„.Teil VI12345Verkehrswertermittlung besondererImmobilienarten (Beispielsfälle)Verkehrswertermittlung bei städtebaulichenMaßnahmenWertermittlung enteignungsbetroffener Grundstücke .„ . 1„ . :,.11„,,.Städtebauliche Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche . „.Umlegungsgebiete . „ . . . . . „ . „ . . . „ . „ .„ .„„ . „ . „ .„„ . „ . .Städtebauliche Erhaltungssatzungen .„ „ „ „„ . „„. . „ . . „ . „ . „ . „„„„„„„.Stadtumbausatzung „ .„ . „ . . „ .„ „ „ . „ . „ . . „.„„. . „. „ „„„. „ „„ „.„.„ . „ . „ „ . „M„Teil 2 .25762634280728412851Verkehrswertermittlung aus besonderen Anlässen1 Verkehrswertermittlung aus besonderen Anlässen .„. ::.·. :. . „. „.2 Wertermittlung im Rahmen des Pflichtteilsanspruchs . „.28592885Teil VIII Verkehrswertermittlung von Rechten undBelastungen an Grundstücken123416Vorbemerkungen ······-········ ·v �·Erbbaurecht . „.,. .,.,. .„.,." ':····-r····: �······-·······Gesetzliche Beschränkungen . „„„.V„ . „.Beschränkt dingliches Recht (Rechte Dritter) . .„.2900291830023026
InhaltsverzeichnisTeil IXBeleihungswertermittlung nach den Grundsätzen derBeleihungswertermittlungsverordnung-BelWertV1 Vorbemerkungen zur Beleihungswertennittlungsverordnung (BelWertV) .2 Beleihungsgrenze . „ „„ . . „ . . . .„. „ . . „ . .„ . „ . . „„ . . . .3 Lasten und Beschränkungen in der Beleihungswertermittlung . „ „ . „.4 Versicherungspflicht . „ „ . „ „ .„.„ .„.„.„„.„. „„„. .5 Rechtsgrundlagen der Beleihungswertermittlung im Einzelnen . „ . . „§ 1 BelWertVAnwendungsbereich „ . „ .„ . „„.„ . „ . „.„ . „ . „ . „ . „ . „ . „§ 2 BelWertV Gegenstand der Wertermittlung ,., , . „„ ,„.„ . „ . „ . „.§ 3 BelWertV Grundsatz der Beleihungswertermittlung . „.§ 4 BelWertV Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts . „.§ 5 BelWertV Gutachten „ . . „ „ . „„.„„„„.„„„ . „„„„„.„„„„.„„. . „ . „.„„„„.„„.§ 6 BelWertV Gutachter . „ .„ „ . „ . „ „ .„ „ „ „ „ . „.„„„„„„ . „ „ . „ „ . „ „ „ . „„„„.§ 7 BelWertVUnabhängigkeit des Gutachters . „ . „.„„ . „ . . „ . „ . „ . „.§ 8 BelWertVGrundlagen der Ertragswertermittlung . „ . „ . „ . „ . „.„„.§ 9 BelWertVErmittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage „ „ . „.„ . „„.§ 10 BelWertV Rohertrag .„. „ . „ „ „ . . „ „ . „ „ . „ . „ . „ .„ „ .„.„„.„ . „.„„ .§ 11 BelWertV Bewirtschaftungskosten . „ . „ . „ . „ . „ . „„„„.„„.„ . „.„„.§ 12 BelWertV Kapitalisierung derReinerträge . „ „ . „ . „ . „. .§ 13 BelWertV Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen .„ . „.„ . „„.§ 14 BelWertV Grundlagen der Sachwertermittlung „ . „ „ . . „.„„ . „.„„.„„.„ . „„.§ 15 BelWertV Bodenwert „ . „ . „ . „ . „ „ . „.„„ . „ . „ . „ . . „ . „„„„.„„ . „„„.§ 16 BelWertV Wert der baulichen Anlage . „.„ . „ . „ . . „ . . „.„ . . „ . „.§ 17 BelWertV Wertminderung wegen Alters „ . „ . „.„.„ . „ „ . „ . „„„„.§ 18 BelWertV Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände .„.§ 19 BelWertV Ermittlung des Vergleichswerts „„.„ . „ „ „ „ „ . . „.„ . „„.§ 20 BelWertV Bauland .„ . „„„„.„„ . „ .„.„„„. „.„„ . . „„.„„.„ . . „ . „ „ „ „ . „ . „ „ . „ „§ 21 BelWertV Erbbaurechte und andere grundstücksgleiche Rechte . „.§ 22 BelWertV Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke „„„.„.„„„ . „„.„.§ 23 BelWertV Maschinen und Betriebseinrichtungen „ „ . „„.„ . . „.„ . . „ . „ . „.§ 24 BelWertV Wohnungswirtschaftlich genutzte Objektebei Vergabe von Kleindarlehen .„„.„„.„„„„.„„. „ . „.„.„„ . „.§ 25 BelWertV Beleihungen im Ausland . „ . „ „.„„.„„„„.„„ . „ .„ „ . „„„„„.„.„„§ 26 BelWertV Überprüfung der Grundlagen der Beleihungswertermittlung 3237323932443247324932503251Teil X AnhangTabellen und Faktoren .„. „ „„„ „ „ „ „ „ „ „ . „„„„„„.„.„.„ . „„.„„ . „ . „ „ . „ „ . „„„.„ . „Sachverzeichnis . „ . . . . „ . . . „. „ . „.3253326917
Verkehrswert ermittlung von Grundstücken Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) un
